訳あり物件とは？さまざまな瑕疵（かし＝キズ）あり不動産について
訳あり物件とは、土地や建物などの不動産で、なんらかの瑕疵を抱えている物件のことです。訳あり物件の瑕疵は主に「物理的瑕疵」「心理的瑕疵」「法的瑕疵」「環境的瑕疵」に分けることができます。
訳あり物件の定義
最近、「事故物件」や「訳あり物件」という言葉をよく耳にします。不動産業界でよく使われていて、不動産取引関連のウェブサイトでも時より、「訳あり」「告知事項あり」などの言葉が目に入ってきます。事故物件と同様、訳あり物件という言葉にはっきりとした定義はありません。大まかに言うならば、その物件において「なんらかの原因で誰かが亡くなった」「欠陥がある」「法に違反している」そして「物件の周囲になんらかの問題がある」。このような物件が訳あり物件になります。では、それぞれの訳あり物件について詳しく見ていきましょう。
物理的瑕疵物件
物理的瑕疵物件は、物件に重大な問題を抱えています。たとえば土壌に関する問題。化学物質が埋められていたり、地下水の侵食により地盤が沈んでしまったりしているケースです。また、建物の欠陥も物理的瑕疵となります。建材としてアスベストが使用されていたり、雨漏りが発生したりしている物件です。 このような物理的瑕疵物件は、都市開発が進むことで表面化することがあります。以前は工場だったエリアなどで開発が進み、住宅が建てられたあと、その土地に化学物質が埋められていたことが発覚するケースです。こうしたエリアでは、化学物質以外にもさまざまなゴミが埋められていることがあり、後々問題化することがあります。
・土地の問題
土地の問題はまだあります。変わった形の土地（変形地）です。たとえば「旗竿地（はたざおち）」という旗と竿を組み合わせたような形の土地がありますが、このような土地では、住宅メーカーが販売する規格タイプの住宅は建てられない可能性があります。さらに平面ではない土地も訳あり物件に含まれます。このような特殊な土地ではオーダーメイドの注文住宅を選ばなければなりませんが、それでも間取りなども制限される可能性があります。 地盤に問題があると、土地そのものが沈んでしまうことがあります。地盤沈下と呼びますが、埋め立て地などで発生しやすい瑕疵です。完全に地盤が改良されないまま建物が建てられたことが主な原因で、沈下によりひび割れが発生したり、建物自体が傾斜したりすることがあります。
・建物の問題
建物の欠陥は、そのすべてが物理的瑕疵といえるでしょう。設備の故障、壁のひび割れ（欠陥住宅）のほかに、荒れ果てた空家や、建て替えが不可能な物件もこの物理的瑕疵に含まれます。再建築不可物件は、古い建物であることがほとんどで、建築基準法の条件を満たしていない物件のことです。その建物には現状のまま住み続けることができますが、老朽化が進み建て替えようと思っても、新たな建物を建てることができません。 違法建築の問題もあります。違法建築は、読んで字のごとく、法律に違反している建物のことです。建築物は、建築許可をとり、その許可されたとおりに建築する必要があります。しかし、後々になって増築したり、リフォームしたりすることで違法になってしまうことがあります。
・設備の問題
建築物は、それなりの設備があってこそ便利に使えますが、そんな設備がなかったり、修理されていなかったりする物件があります。「お風呂の湯沸かし器が壊れている」など、設備はあるのに壊れているケースは、撤去にお金が掛かることも多いので注意が必要です。
心理的瑕疵物件
心理的瑕疵物件は、多くの場合、過去に物件内外で、なんらかの原因で人が死亡した物件です。「事故物件」と呼ばれるもののほとんどが、この心理的瑕疵物件です。最近は、この心理的瑕疵物件を検索できるウェブサイトが注目を集めているので、ご存じの方も多いかもしれません。
・殺人事件や自殺など
過去に物件内や共用スペースなどで亡くなった方がいるケースです。孤独死などで長らく発見されることのなかった方のご遺体は腐乱し、汚れや悪臭が取れなくなってしまうこともあります。このような状況になってしまった物件は、特殊清掃などの方法で原状回復する必要があります。
・火災
火災によりダメージを受けた家も心理的に嫌悪感を与えやすい物件です。建て替えた場合でも、その嫌悪感は消えないという人もいらっしゃいます。また、規模の小さい火災で建て替えの必要がなかったとしても、建物の耐久性に不安があります。
・自然災害
自然災害によりダメージを受けた建物も、心理的瑕疵物件に当たります。自然災害には「洪水」「土砂災害」「地震」などさまざまなものがありますが、特に洪水や土砂災害などの場合、再度被害に襲われる可能性は否定できません。自然災害によりダメージを受けた経歴のある物件には注意が必要です。
・お墓や斎場などの跡地
お墓や斎場などがあった場所に建てられた物件も、やはり心理的瑕疵物件になります。
法的瑕疵物件
法的瑕疵物件は、シンプルに言えば、法令に違反している物件です。建物や土地にかかわる法令には「建築基準法」「消防法」などがあります。これらの法令に従い、不動産を利用しなければならないのですが、法令違反によるトラブルはときどき発生しています。
・境界線が曖昧になっている物件
隣接する土地との境界線が曖昧になっている物件があります。このような物件の場合、隣接する土地のオーナーと争いになる可能性があるので注意が必要です。
・用途の限定された物件
日本の法律では、地域によって土地の利用方法が限定される場合があります。これはたとえば「住居」「工業用地」「商業地」など12種類に土地の使用方法が限定されるもので、都市計画法において定められています。
・私道
私道は、建築基準法において「道路」になるように、私有地を「道路」にしたものです。私有地ではありますが、道路の目的を果たす必要があるので、ここに建物を建てることはできません。そして道路である以上、通行が可能でなければなりません。しかし、この私道を所有している人と、私道を利用している人の間にはよくトラブルが発生します。このような私道が絡む物件は、訳あり物件とされる要素があるといっていいでしょう。
環境的瑕疵物件
環境的瑕疵物件は、物件の周囲に、なんらかの好まざる条件がある物件です。環境的瑕疵物件は、物件そのものには問題がないことが特徴です。
・嫌悪施設
心理的瑕疵にも近いものがありますが、何か嫌悪感を感じさせる施設が物件の近くにある状態です。火葬施設、お墓、刑務所、ゴミ処理施設などが挙げられますが、先に触れたとおり、心理的瑕疵に近いので、人によっては問題がない「訳なし」物件の場合もあります。
・近隣住民とのトラブル
物件の近隣に住む人に問題があるパターンです。ペットのトラブル、不法投棄、駐車違反など、さまざまなケースが考えられます。
・騒音
近隣に騒音を発生させる施設があるとトラブルを引き起こす可能性があります。楽器やステレオのほか、工場や鉄道、国道が近くにある場合は訳あり物件とされる場合があります。
・交通の便が悪い
電車の駅やバス停まで徒歩でアクセスできないほど遠い物件も環境的瑕疵物件に当たります。ただ、車があるから問題無いという人は多いようです。
・悪臭
悪臭の原因はさまざまですが、たとえば繁華街にある物件で、近隣にレストランなどがあると、換気扇から排出される油を含んだ煙の影響を受ける可能性があります。悪臭とまではいかないかもしれませんが、外に洗濯物を干すことはできないでしょう。ゴミ処理場や酪農施設も時に悪臭の原因となることがあります。また、近所にゴミ屋敷がある場合も悪臭に悩まされることになります。